Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht (die frühere Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren, im Volksmund oft fälschlicherweise auch als Spekulationssteuer bezeichnet wurde zu diesem Termin abgeschafft).

 Als Grundstücke gelten

• Grund und Boden,

• Gebäude (auch auf fremden z. B. gepachteten Grund) und

• grundstücksgleiche Rechte (z. B. Baurechte).

In Bezug auf unsere Gartenanlage sind zwei Punkte anzumerken, die (wo zutreffend) die Immobilienertragssteuer, mir einem Steuersatz von typisch 30 % auf den Veräußerungserlös etwas milder ausfallen lassen kann.

1.)  Für “Alt-Grundstücke”, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke (bzw. Gebäude darauf), normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt. Dies entspricht der Steuerbelastung der Käuferin/des Käufers mit Grunderwerbsteuer.

2.)  Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußererin/des Veräußerers (was für Kleingartenanlagen ohnehin flach fällt) sowie selbst hergestellte Gebäude (= Herstellerbefreiung, was wiederum sehr oft der Fall ist).
Der Begriff “selbst hergestellt” bezieht sich auf den Bauherrn, der entweder ein Gebäude eigenhändig errichtet hat oder auf seine Kosten hat errichten lassen. Ein neu errichtetes Fertighaus auf einem zuvor leeren Grundstück gilt ebenso als “selbst hergestellt” auch wenn der Bauherr dazu eventuell handwerklich nichts beigetragen hat. Rechtsgrundlage für die Herstellerbefreiung ist: § 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988

Siehe dazu auch Auszug in Help.gv  “Allgemeines zur Immobilienertragsteuer”

Unter dem Veräußerungserlös versteht man die Differenz zwischen dem Verkaufspreis, abzüglich des Kaufpreises bei Erwerb und abzüglich der Kosten für Maßnahmen zur Wertsteigerung und zum Werterhalt *). Allen Pächter wird daher seitens der Vereinsleitung dringend angeraten alle Belege für Maßnahmen in diesem Zusammenhang zu sammeln und zu dokumentieren.

*) In § 30 Absatz (3) wörtlich definiert mit: „Als Einkünfte ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren.“

Die Internetseite Wien-Steuerberater.at bietet einen interaktiven Immobilien-Steuer-Rechner der es erlaubt, anonym und kostenlos für reine Auskunftszwecke (nicht behördentauglich) die zu erwartende Steuerschuld abzuschätzen. Dazu werden in einer logischen Folge die erforderlichen Daten abgefragt. Für Pächter die damals ein leeres Grundstück bebaut haben ist zu beachten, dass für den Kaufpreis 0,00 Euro eingegeben ist. Das Grundstück ist ja gepachtet, also nicht gekauft und der Baukostenbeitrag ist ein rückerstattbarer Betrag.

Wegen der komplexen Situation und dem Erfordernis, dass die Gebühren seit dem 1. Januar 2013 mittels Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt zu ermitteln und beim Finanzamt anzumelden sind gibt die Vereinsleitung des KGV Münichholz den dringenden Rat, dass beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) diese Vorgänge gemeinsam über ein und den gleichen Rechtsvertreter abwickeln.

Siehe dazu auch die Information des Bundesministeriums für Finanzen zum Thema IMMOEST.

Ergänzender Hinweis: Ehemalige Pächter, die ihr Objekt im Zeitraum zwischen dem 1. April 2012 und dem Jahresende 2012 veräußert haben können den Vorgang noch in die Einkommenssteuererklärung für 2012 (bzw. Arbeitnehmerveranlagung) aufnehmen (auch wenn es sich dabei um ein selbst hergestelltes Gebäude gehandelt hat!) und können so einer eventuellen Finanzstrafe entgehen. Da die Vorgänge für eine rechtssichere Auskunft an dieser Stelle zu komplex sind – empfehlen wir einen Steuerberater ihres Vertrauens zu kontaktieren.

Rechtlicher Hinweis: Die Vereinsleitung des Kleingartenvereins Münichholz weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei dieser Information um KEINE rechtsverbindliche Auskunft handelt. Die rechtliche Situation ist vom jeweiligen Individual-Fall abhängig und für Auskünfte in rechtlichen Angelegenheiten sowie für individuelle Beratung stehen folgende Einrichtungen kostenlos zur Verfügung *): Rechtsanwaltskammern, Notariatskammer. Amtstage, Justiz-Ombudsstellen, Rechtsanwaltlicher Journaldienst, bzw. kostenpflichtige Beratungen bei Rechtsanwälten und für diesen Themenkreis bevorzugt bei Notaren.
*) Siehe dazu: Help.gv – Rechtsauskunft

Ein Informationsblatt der Vereinsleitung hinsichtlich „Steuerliche Kriterien bei Parzellen- Rückgabe und Übernahme“ (Dokument 115 des KGVM) wird bei jedem Wechsels des Pächters einer Gartenparzelle in unserer Gartenanlage sowohl dem scheidenden als auch dem neuen Pächter ausgehändigt und die Übergabe dieser Information wird in den jeweiligen Übergabe-Dokumenten (Kündigung / Niederschrift bzw. Unterpachtvertrag) festgehalten.