Archiv für den Monat März 2013

Immobilienertragssteuer:

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht (die frühere Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren, im Volksmund oft fälschlicherweise auch als Spekulationssteuer bezeichnet wurde zu diesem Termin abgeschafft).

 Als Grundstücke gelten

• Grund und Boden,

• Gebäude (auch auf fremden z. B. gepachteten Grund) und

• grundstücksgleiche Rechte (z. B. Baurechte).

In Bezug auf unsere Gartenanlage sind zwei Punkte anzumerken, die (wo zutreffend) die Immobilienertragssteuer, mir einem Steuersatz von typisch 30 % auf den Veräußerungserlös etwas milder ausfallen lassen kann.

1.)  Für “Alt-Grundstücke”, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke (bzw. Gebäude darauf), normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt. Dies entspricht der Steuerbelastung der Käuferin/des Käufers mit Grunderwerbsteuer.

2.)  Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußererin/des Veräußerers (was für Kleingartenanlagen ohnehin flach fällt) sowie selbst hergestellte Gebäude (= Herstellerbefreiung, was wiederum sehr oft der Fall ist).
Der Begriff “selbst hergestellt” bezieht sich auf den Bauherrn, der entweder ein Gebäude eigenhändig errichtet hat oder auf seine Kosten hat errichten lassen. Ein neu errichtetes Fertighaus auf einem zuvor leeren Grundstück gilt ebenso als “selbst hergestellt” auch wenn der Bauherr dazu eventuell handwerklich nichts beigetragen hat. Rechtsgrundlage für die Herstellerbefreiung ist: § 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988

Siehe dazu auch Auszug in Help.gv  “Allgemeines zur Immobilienertragsteuer”

Unter dem Veräußerungserlös versteht man die Differenz zwischen dem Verkaufspreis, abzüglich des Kaufpreises bei Erwerb und abzüglich der Kosten für Maßnahmen zur Wertsteigerung und zum Werterhalt *). Allen Pächter wird daher seitens der Vereinsleitung dringend angeraten alle Belege für Maßnahmen in diesem Zusammenhang zu sammeln und zu dokumentieren.

*) In § 30 Absatz (3) wörtlich definiert mit: „Als Einkünfte ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren.“

Die Internetseite Wien-Steuerberater.at bietet einen interaktiven Immobilien-Steuer-Rechner der es erlaubt, anonym und kostenlos für reine Auskunftszwecke (nicht behördentauglich) die zu erwartende Steuerschuld abzuschätzen. Dazu werden in einer logischen Folge die erforderlichen Daten abgefragt. Für Pächter die damals ein leeres Grundstück bebaut haben ist zu beachten, dass für den Kaufpreis 0,00 Euro eingegeben ist. Das Grundstück ist ja gepachtet, also nicht gekauft und der Baukostenbeitrag ist ein rückerstattbarer Betrag.

Wegen der komplexen Situation und dem Erfordernis, dass die Gebühren seit dem 1. Januar 2013 mittels Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt zu ermitteln und beim Finanzamt anzumelden sind gibt die Vereinsleitung des KGV Münichholz den dringenden Rat, dass beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) diese Vorgänge gemeinsam über ein und den gleichen Rechtsvertreter abwickeln.

Siehe dazu auch die Information des Bundesministeriums für Finanzen zum Thema IMMOEST.

Ergänzender Hinweis: Ehemalige Pächter, die ihr Objekt im Zeitraum zwischen dem 1. April 2012 und dem Jahresende 2012 veräußert haben können den Vorgang noch in die Einkommenssteuererklärung für 2012 (bzw. Arbeitnehmerveranlagung) aufnehmen (auch wenn es sich dabei um ein selbst hergestelltes Gebäude gehandelt hat!) und können so einer eventuellen Finanzstrafe entgehen. Da die Vorgänge für eine rechtssichere Auskunft an dieser Stelle zu komplex sind – empfehlen wir einen Steuerberater ihres Vertrauens zu kontaktieren.

Rechtlicher Hinweis: Die Vereinsleitung des Kleingartenvereins Münichholz weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei dieser Information um KEINE rechtsverbindliche Auskunft handelt. Die rechtliche Situation ist vom jeweiligen Individual-Fall abhängig und für Auskünfte in rechtlichen Angelegenheiten sowie für individuelle Beratung stehen folgende Einrichtungen kostenlos zur Verfügung *): Rechtsanwaltskammern, Notariatskammer. Amtstage, Justiz-Ombudsstellen, Rechtsanwaltlicher Journaldienst, bzw. kostenpflichtige Beratungen bei Rechtsanwälten und für diesen Themenkreis bevorzugt bei Notaren.
*) Siehe dazu: Help.gv – Rechtsauskunft

Ein Informationsblatt der Vereinsleitung hinsichtlich „Steuerliche Kriterien bei Parzellen- Rückgabe und Übernahme“ (Dokument 115 des KGVM) wird bei jedem Wechsels des Pächters einer Gartenparzelle in unserer Gartenanlage sowohl dem scheidenden als auch dem neuen Pächter ausgehändigt und die Übergabe dieser Information wird in den jeweiligen Übergabe-Dokumenten (Kündigung / Niederschrift bzw. Unterpachtvertrag) festgehalten.

Ortsfeste Außenanlagen

Darunter versteht man alle baulichen Anlagen außerhalb der Gartenhütte wie: Terrassen, Pergola eventuell mit Sonnenschutz, gemauerte Grillkamine, Gartenwege, Einfriedungen sowie Pool-Anlagen einschließlich Wasseraufbereitungsanlage (soweit in einem Schacht untergebracht).

Von Bedeutung ist, dass „Ortsfeste Außenanlagen“ (sowie auch die Kulturen auf der Parzelle) nicht von der Grunderwerbsteuer betroffen sind, die bei Übernahme einer bestehenden Parzelle durch einen neuen Pächter für das Gebäude (die Gartenhütte) fällig wird.

Durch die “Berufungsentscheidung – Steuer (Referent) UFSW, GZ RV/3452-W/08 vom 22. September 2010″ wurde eine Rechtsunsicherheit die bis zu diesem Zeitpunkt bei manchen Finanzämtern gegeben war eindeutig geklärt.

Instandhaltungsbeitrag

Ein Instandhaltungsbeitrag ist gemäß § 11, Abs. 1 d) – des Kleingartengesetzes für „die Kosten der vom Generalpächter errichteten gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen“ zu entrichten.
Für den Kleingartenverein Münichholz dient der Instandhaltungsbeitrag einerseits zur Abdeckung der
Pachtgebühren für die Gemeinschaftsflächen (der Zentralverband berechnet Pacht für die Gesamtfläche der Anlage mit 60.496 m2, die von den Mitgliedern geleistete Pachtgebühr bezieht sich jedoch lediglich auf die Gesamtfläche der gepachteten Parzellen mit 44.205 m2) und andererseits zur Abdeckung der Kosten für die Pflege und den Erhalt der Gemeinschaftsanlagen (Parkplätze, Straßennetz, Abwasseranlage, Stromnetz bis zu den Verteilerkästen bei den Parzellen, bauliche Vereinsobjekte, Schrankenanlage(n), Schließanlage, Vereinswiese, Grünanlagen usw.). Davon nicht betroffen ist die Pflege der unmittelbar an die Parzellen angrenzenden Anlagenwege (bzw. Wasserrinnen wenn vorhanden), die gemäß § 8 der Gartenordnung des Landesverbandes dem Pächter übertragen ist (… rein und unkrautfrei zu halten sind).

Für den Kleingartenverein Münichholz errechnet sich der Instandhaltungsbeitrag als gleicher Anteil aus 60496 m2 geteilt durch 177 Parzellen mit 341,80 m² je Parzelle multipliziert mit € 0,25 je m² (gemäß jeweils aktuellen Gebührenblatt) und ergibt in Summe € 85,45 – je Parzelle, zahlbar einmal jährlich mit der Jahresabrechnung.

Grunderwerbssteuer

Der entgeltliche Erwerb eines Gartenhauses auf einem Pachtgrund unterliegt der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 Ζ. 1 GrEStG ), weil ein Gebäude auf fremden Grund gem. § 2 Abs. 2 Ζ. 2 GrEStG einem Grundstück gleichgestellt ist.

Der unentgeltliche Erwerb eines Gartenhauses auf einem Pachtgrund unterliegt der Schenkungssteuer (§ 3 SchenkStG). 

Sowohl der entgeltliche als auch der unentgeltliche Erwerb eines Gartenhauses sind bis zum 15. des auf den Vertragsabschluss (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag etc.) zweitfolgenden Monats beim Finanzamt mit „Abgabenerklärung gemäß § 10 Grunderwerbsteuergesetz 1987“ anzuzeigen.
Wichtiger Hinweis: Die Abgabenerklärung für Erwerbsvorgänge ab 1.1.2013 ist gem. § 10 Abs. 2 GrEStG elektronisch über FinanzOnline einzubringen (durch einen Notar oder Rechtsanwalt).

Zur Anzeige ist sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber verpflichtet! Eine Kopie der Vertragsurkunde (falls vorhanden) ist der Abgabenerklärung anzuschließen (§ 1 GrEStG)

Siehe dazu auch: Grunderwerbsteuergesetz 1987 in geltender Version

Dabei ist zu beachten, dass „ortsfeste Außenanlagen“ (Terrassen, Loggia, Pool, Gartenwege, Einfriedungen, usw.) und „Kulturen“ (Bepflanzungen, Rasenanlagen, Gemüsebeete, Hochbeete usw.) nicht der Grunderwerbssteuer unterliegen. Im Kaufvertrag macht es daher Sinn den Gesamtkaufpreis nachvollziehbar auf Gebäude, ortsfeste Anlagen und Kulturen aufzuteilen. Nachvollziehbar bedeutet hier: entweder mit konkreten Rechnungen belegbar oder durch ein Sachverständigengutachten eines dafür zugelassenen Schätzgutachters belegt.

Siehe dazu auch: “Berufungsentscheidung – Steuer (Referent) UFSW, GZ RV/3452-W/08 vom 22. September 2010″

Wegen der komplexen Situation und dem Erfordernis, dass seit dem 1. Januar 2013 die Gebühren mittels Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt zu ermitteln und beim Finanzamt anzumelden sind gibt die Vereinsleitung des KGV Münichholz den dringenden Rat, dass beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) diese Vorgänge gemeinsam über ein und den gleichen Rechtsvertreter abwickeln.

Siehe dazu auch die Information des Bundesministeriums für Finanzen zum Thema IMMOEST.

Rechtlicher Hinweis: Die Vereinsleitung des Kleingartenvereins Münichholz weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei dieser Information um KEINE rechtsverbindliche Auskunft handelt. Die rechtliche Situation ist vom jeweiligen Individual-Fall abhängig und für Auskünfte in rechtlichen Angelegenheiten sowie für individuelle Beratung stehen folgende Einrichtungen kostenlos zur Verfügung *): Rechtsanwaltskammern, Notariatskammer. Amtstage, Justiz-Ombudsstellen, Rechtsanwaltlicher Journaldienst, bzw. kostenpflichtige Beratungen bei Rechtsanwälten und für diesen Themenkreis bevorzugt bei Notaren.
*) Siehe dazu: Help.gv – Rechtsauskunft  

Ein Informationsblatt der Vereinsleitung hinsichtlich „Steuerliche Kriterien bei Parzellen- Rückgabe und Übernahme“ (Dokument 115 des KGVM) wird bei jedem Wechsels des Pächters einer Gartenparzelle in unserer Gartenanlage sowohl dem scheidenden als auch dem neuen Pächter ausgehändigt und die Übergabe dieser Information wird in den jeweiligen Übergabe-Dokumenten (Kündigung / Niederschrift bzw. Unterpachtvertrag) festgehalten.

Vergebührung des Pachtvertrages

Pachtverträge für Kleingartenanlagen sind sogenannte Bestandsverträge (§§ 1090 ff ABGB) und unterliegen dem Gebührengesetz § 33 Tarifpost 5. Ein Bestandvertrag liegt vor, wenn jemand das Recht für den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen einen bestimmten Preis erhält (z. B. Mietvertrag, Pachtvertrag, Leasingvertrag).

Die Gebühren sind vom Bestandgeber (= Vermieter, Verpächter – hier die Vereinsleitung), selbst zu berechnen und der neue Pächter erhält einen Zahlschein für die beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern zu entrichtende Gebühr.

Der Unterpachtvertrag wird zweifach ausgefertigt, wobei die erste Ausfertigung in Verwahrung des Kleingartenvereines verbleibt. Die zweite Ausfertigung dient zur Vorlage beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuer zur Bemessung der Vertragsgebühr. Der Pächter erhält eine Abschrift in Form einer Kopie nach der Vorlage beim Finanzamt.

Datenauszug aus der Mitgliederdatenbank

Jedes Mitglied des Kleingartenvereines hat die Möglichkeit einen elektronischen Auszug der beim Verein gespeicherten Daten über unten stehendes Formular anzufordern. Die Daten werden als PDF Dokument per E-Mail übermittelt.

ACHTUNG: Aus Gründen des Datenschutzes und zur Sicherstellung, dass vertrauliche Daten der Mitglieder nicht in falsche Hände geraten erfolgt der E-Mail Versand ausschließlich an die beim Verein erst genannte offiziell registrierte (primäre) E-Mail Adresse, unabhängig davon welche Absenderadresse am Formular weiter unten angegeben wird! Siehe dazu den Abschnitt “Primäre E-Mail Adresse” im Beitrag Datenänderung

Für den Fall, dass in der Datenbank des KGVM noch keine primäre E-Mail Adresse für die Parzelle eingetragen ist, wird der Datenauszug als gedrucktes Dokument im Vereinshaus hinterlegt und kann bei einem der nächsten Sprechtage persönlich abgeholt werden. Auf alle Fälle erfolgt aber eine Verständigung an die im Formular genannte E-Mail Adresse, dass der Datenauszug hinterlegt wird.

Ebenfalls aus Sicherheitsgründen erfogt der Datenversand NICHT automatisiert sondern ausschließlich über den Administrator. Je nach Arbeitsaufkommen (und Dienstreise bzw. Urlaub) kann eine Antwort auch einige Zeit dauernd. Siehe auch auf der Seite des Administrators unter “Eingeschränkter Betrieb“.
 
Bitte im Antwortformular den Betreff “Datenauszug für Parzelle ###” anführen!

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    Zuvor besteht noch die Möglichkeit die Schriftgröße anzupassen und mit einer weiteren Auswahl kann man noch entscheiden ob auch die Bilder gedruckt werden sollen oder nur Text. Außerdem kann man Teile des Textes vor dem Druck eliminieren, wenn man in das zum Druck angebotene Dokument geht und dort die Funktion „Klicken Sie zum Löschen“ für den markierten Bereich wählt.

    TV Beitrag des RTV

    rtv_logoIn Verbindung mit dem Jubiläums-Gartenfest zum 10 jährigen Bestehen unseres Vereines im Jahr 2008 strahlte das RTV Regionalfernsehen GmbH einen knapp 5 Minuten langen Beitrag aus, den wir mit freundlicher Genehmigung des RTVs auf unserer Seite zeigen dürfen.

    Zum BEITRAG

    Umbauarbeiten, Bautätigkeiten

    Umbauarbeiten und sonstige Bautätigkeiten sind prinzipiell nur mehr außerhalb der Gartensaison im Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April zulässig (keine Nachsicht bei Lärm, Schmutz, Ein- und Ausfahrten,  usw.). In den Monaten Juni, Juli und August gibt es absolut keinerlei Umbauten in der Anlage! (auch keine Nachsicht und keine Ausnahmen der Vereinsleitung für Arbeiten kleineren Umfanges).

    Auch für Umbauten außerhalb der Gartensaison ist zwingend die „Meldepflicht für Bauvorhaben und bauliche Veränderungen“ zu befolgen.

    Transport gebrechlicher Personen

    Der Transport gebrechlicher oder gehbehinderter Personen ist immer erlaubt und in diesem Zusammenhang auch das Befahren der Anlage mit Kraftfahrzeugen außerhalb der festgelegten Einfahrtszeiten (siehe Vereinspost Nr. 25 vom 23. November 2011).
    Das Kraftfahrzeug jedoch darf nur für die Zeitdauer der unmittelbare Abholung oder Absetzung in der Anlage verbleiben und muss unmittelbar     nach Durchführung des Auftrages die Anlage verlassen. Außerdem sind die Tore sofort zu schließen.