Pacht-Grund und Steuer dafür? ein aktuelles Reizthema bei den meisten Kleingarten-Vereinen im Lande. Wir wollen hier versuchen möglichst objektiv (soweit das aus der Sicht eines Pächters möglich ist), zuerst einmal die Begriffe zu sortieren und zuzuordnen, die Rechtsgrundlagen (in vereinfachter und für Normalbürger lesbarer Form) zusammenzufassen und die daraus resultierenden Konsequenzen für den Pächter darzustellen.
Zuerst gleich einmal zu zwei Begriffen, die oft systematisch verwechselt und vermischt werden:
Es gibt eine „Grundsteuer“ und eine „Grunderwerbssteuer“ und beides betrifft den Besitzer. Damit meinen natürlich die meisten „Pächter“ was kümmert mich das? der Grund gehört ja dem Zentralverband, ich habe ihn ja vom Hauptpächter, meinem KGVM nur in Unterpacht als Pachtgegenstand übernommen?
Antwort: zu 50 % richtig und zu 50 % falsch! Und ganz berechtigt kommt die Frage: WARUM?
Dazu hier schon einmal vorweg, bevor wir auf Einzelheiten eingehen:
Beide dieser Steuern beziehen sich sowohl auf Grund und Boden, als auch die erbauten Anlagen darauf (und zwar auch auf fremden Grund!) wie: Gebäude Zäune, Wege, Terrassen, Pools usw.
Ja, und damit sind plötzlich zwei Beteiligte im Spielball der Finanzen, der Grundeigentümer und der Eigentümer dessen, was auf dem Pachtgrund alles errichtet wurde.
Damit jetzt doch ein wenig Übersicht in das Chaos (1) hinein kommt wollen wir eine kleine Inhaltsliste eingliedern, die es möglich machen soll, quasi wie in einem Menü (hier allerdings nur für garantiert trockenste Trockenkost) ein wenig zwischen den Angeboten hin- und her zu springen (zu bezahlen ist ohnehin bei den Behörden). Die wie oben als (1) eingefügten Hinweise führen zu Begriffserklärungen oder Quellennachweisen am Ende dieser spannenden Geschichte:
Zur Einleitung (zurück nach ganz oben):
Was haben die beiden Steuern gemeinsam?
Was unterscheidet die beiden Steuern?
Fakten zur Grunderwerbssteuer.
Fakten zur Grundsteuer.
Und noch eine Immobilienertragssteuer?
Wer bezahlt welche Steuer (zusammengefasst)?
Konsequenzen für den gestressten Pächter:
Rechtlicher Hinweis.
Quellennachweise:
Was haben die beiden Steuern gemeinsam?
Beide Steuern beziehen sich auf den Erwerb, bzw. Besitz von Grund und Boden und der darauf befindlichen Immobilien und ist immer vom Eigentümer (bzw. künftigen Eigentümer im Falle der Grunderwerbssteuer) zu bezahlen.
Was unterscheidet die beiden Steuern?
Die Grunderwerbssteuer ist – wie der Name schon sagt – dann zu entrichten, wenn ein Grundstück gekauft wird. Das gilt aber auch für Immobilien auf fremden Grund und Boden, z. B. auf einem Pachtgrund bei einem Kleingartenverein. Die Grunderwerbssteuer ist also einmalig vom Käufer an das Finanzamt zu entrichten.
Die Grundsteuer gilt für die Nutzung beziehungsweise den Besitz des Grundstückes und der darauf befindlichen Immobilien. Daher ist diese (jährlich) unbegrenzt fällig, solange es Eigentum ist bzw. in unserem Falle vom Verein gepachtet ist. Die Steuer geht zu 100 Prozent an die jeweilige Gemeinde und wird von dieser auch vorgeschrieben.
Fakten zur Grunderwerbssteuer.
Die Fakten zu dieser Steuer sind bereits seit geraumer Zeit auf unserer Seite hinlänglich und im Detail beschrieben (2).
Fakt ist jedenfalls, dass die Steuer (3,5 % vom Kaufpreis) dessen, was der vorhergehende Pächter dem neuen Pächter veräußert, vom neuen Pächter an das Finanzamt zu entrichten ist.
Eine korrekte Abwicklung ist seit dem 1. Januar 2013 nur über einen Notar oder Rechtsanwalt möglich!
Wie schon eingangs erwähnt, die Grundsteuer bezahlt der Grundbesitzer, aber nicht nur dieser, genau gesagt geht es um den Begriff „Grundvermögen“ (3) wie folgt:
Zum Grundvermögen zählt Grundbesitz, der nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört, z. B. Baugrundstücke, Einfamilienhäuser, Wohnhausanlagen, gewerblich und industriell genutzte Grundstücke, das Baurecht, Gebäude auf fremdem Grund und Boden.
In unserem Falle: „gepachteter Grund“ beim Kleingartenverein Münichholz, bezahlt also der Grundeigentümer (der Zentralverband) die Grundsteuer für die Gesamtfläche (die dann wiederum den Verein angelastet wird) und der jeweilige Pächter für „das/die Gebäude“ auf seiner Parzelle. Siehe dazu auch: Rechtsgrundlage für die Grundsteuer (4).
Ja, und wie wird diese Steuer nun berechnet?
In Kurzform (man könnte darüber auch ein Buch schreiben):
Das für den eigenen Wohnsitz zuständige Finanzamt erstellt einen sogenannten „Einheitswertbescheid“, das ist die Bemessungsgrundlage für die Gemeinde, die dann diese Steuer einhebt. Kleingärten werden meist pauschaliert berechnet und ein Einheitswert in der Größenordnung von € 1.200,- ist als üblich anzusehen. Davon bezahlt man jährlich ein Promille (= 0,1 %) als Basissatz an Grundsteuer, den die einhebende Gemeinde auf das 5-fache anheben darf (was für Steyr auch der Fall ist). Im obigen Beispiel geht es also um einen Betrag von etwa jährlich € 6,- der sich noch leicht in gängige Währungen wie Seidel oder Halbe Bier umrechnen lässt. Die tatsächliche Steuerlast für den einzelnen Pächter kann abhängig vom oben erwähnten Bescheid sowohl nach unten als auch nach oben (aber um keine riesigen Unterschiede) abweichen. Einige Erläuterungen und ein Rechenbeispiel dazu gibt es bei der WKO (5).
Kleine Nebenbemerkung: Die Grundsteuer auf Kleingartenparzellen ist nicht neu, nur wurde sie bisher kaum eingehoben, weil der Aufwand dafür höher war, als dabei herein kommen konnte. Was sich an dieser Situation grundlegend geändert hat, dafür konnten keine stichhaltigen Quellen gefunden werden (und Mutmaßungen wollen wir hier nicht verbreiten).
Und noch eine Immobilienertragssteuer?
Um der vollständigen Berichterstattung gerecht zu werden, wollen wir hier nicht verschweigen, dass es noch eine weitere Steuer gibt, die den Pächter betrifft und unter Umständen sogar sehr hart treffen kann. Es handelt sich dabei um die „Immobilienertragssteuer“, die wir auf unserer Seite (6) schon ausführlich beschrieben haben.
Hier also der Vollständigkeit halber und stark verkürzt nochmals die Kernaussage zu diesem Thema:
Alle Pächter, die damals eine völlig unbebaute Parzelle (außer viel Steinen und Unkraut) vom Verein gepachtet hatten, können sich hier völlig entspannt zurück lehnen, sie sind davon in keiner Weise betroffen und könne sich unter dem Titel „Herstellerbefreiung“ die Sonne auf den Bauch (oder sonst wo immer hin) scheinen lassen. Wer das dennoch etwas genauer wissen möchte, was mit dieser Befreiung gemeint ist, kann bei den „Wiener Steuerberatern“ (7) nachlesen.
Betroffen von dieser Steuer sind alle Pächter, die eine Gartenhütte mit allem Drum herum von einem VOR-Pächter per Kaufvertrag übernommen haben und nach einer gewissen Zeit (die hier weitgehend egal ist) ihren Pachtvertrag kündigen und ihre Habe auf der Parzelle einem NACH-Pächter per (ohnehin obligaten) Kaufvertrag veräußern. Wird nun die „Immobilie“ auf dem gepachteten Grund teurer verkauft, als ursprünglich gekauft, dann sieht unsere Finanz darin einen steuerpflichtigen Ertrag, der mit derzeit 30 % zu versteuern ist.
Beispiel (Achtung überzogenes theoretisch Beispiel, das nur die Situation verdeutlichen soll):
Ein neuer Pächter profitiert von der Notsituation seines Vor-Pächters, der wegen einer finanziellen Notlage dringend verkaufen muss und bekommt eine sehr schöne und gepflegte Gartenhütte mit Pool usw. um einen Schnäppchenpreis von € 15.000,-.
Einige Zeit später bemerkt der neue Pächter, dass für Objekte wie seines ein guter Preis zu erzielen ist, und schafft es einen Folgepächter zu finden, der bereit ist, dafür € 30.000,- auszulegen. Die Differenz von € 15.000,- zum ursprünglichen Kaufpreis sind nun als „Ertrag“ aus der Immobilie zu bewerten und davon sind 30 % an Steuer = € 4.500,- zu entrichten.
Wichtiger Hinweis: Wer nun vor hat, sein Objekt maßgeblich zu verbessern (oder was auch vorkommt, die erworbene Bausubstanz bodengleich zu machen und alles neu zu erbauen), dem ist dringendst geraten jede einzelne Rechnung in einer Übersicht zu erfassen und aufzubewahren sowie jede einzelne eigene Arbeitsstunde zu registrieren. Wenn das nicht befolgt wird, dann gibt es ein böses Erwachen, wenn man die Parzelle, die man eigentlich bis an sein Lebensende pachten wollte (aus unvorhergesehenen Gründen) doch wieder aufgeben muss und berechtigt einen deutlich besseren Kaufpreis als ursprünglich gekauft erzielen kann. Wenn man den Zugewinn an Wert nicht mit Rechnungen und Aufzeichnungen belegen kann, dann bezahlt man ganz brutal Steuern dafür, wie ein Spekulant.
Wer bezahlt welche Steuer (zusammengefasst)?
Hier nochmals zusammengefasst:
Die Grunderwerbssteuer für die vom Vorpächter erworbene Immobilie bezahlt der neue Pächter mit 3,5 % vom Kaufpreis des Gebäudes einmalig an das Finanzamt.
Die Grundsteuer für die Immobilie auf dem gepachteten Grund bezahlt jeder Pächter auf Basis seines vom Finanzamt zugestellten „Einheitswertbescheides“ gemäß Vorschreibung der zuständigen Gemeinde jährlich an diese (in unserem Falle die Stadtgemeine Steyr). Hinweis: Diese Steuer wurde bisher nur von ganz wenigen Gemeinden vorgeschrieben.
Die Grundsteuer für die gesamte Grundfläche (einschließlich Vereinsobjekte, Straßen, Parkplätze usw.) wird dem Zentralverband als Grundbesitzer vorgeschrieben, der diese wiederum dem Verein weiter verrechnet. Die Vereine lasten die Grundsteuer nach einem jeweils im Verein festgelegten Schlüssel den einzelnen Pächter an, entweder in den Pachtzins je m² eingerechnet (wie beim KGVM ab Vorschreibung für 2019) oder als gesonderte Position.
Die Immobilienertragssteuer bezahlt der scheidende Pächter mit 30 % vom Ertrag (Unterschied zwischen ursprünglichen Kaufpreis zum Verkaufspreis, abzüglich mit Rechnungen und Aufzeichnungen nachvollziehbar belegter Wertsteigerungen).
Konsequenzen für den gestressten Pächter:
Nun, was bedeutet das jetzt für den gestressten Pächter?
Egal um welche Steuer es geht, der Zahler ist immer der Pächter, in den meisten Fällen der neue Pächter und im Falle der Immobilienertragssteuer der scheidende Pächter (wenn er nicht durch die Herstellerbefreiung geschützt ist, bzw. es überhaupt einen Ertrag gibt). Bei der Grundsteuer kann man davon ausgehen, dass diese leistbar ist, wenn man in einer finanziellen Lage ist die es erlaubt, überhaupt einen Kleingarten zu pachten.
An dieser Stelle sollte aber auch eine dringende Warnung ausgesprochen werden!
Es kann unter Umständen sehr teuer werden, wenn man versucht, die Finanz auszutricksen.
Dazu ein gestelltes (und bewusst überzogenes Fallbeispiel):
Ein neuer Pächter wird sich mit dem Vorpächter einig und kauft um sündteure € 50.000,- die Immobilie auf der Parzelle. Für den neuen Pächter wird jetzt eine Grunderwerbssteuer in der Höhe von € 1.750,- fällig, die er teilweise umgehen möchte. Dazu überredet er den Vorpächter zu einem getürkten Kaufvertrag für € 20.000,- und eben 30.000,- im Sackerl, von denen die Finanz nichts sieht. Damit erspart er sich € 1.050,- an Grunderwerbssteuer. Der Vorpächter willigt ein, weil er ohnehin als Erstpächter beim Verein und als Errichter vor weiteren Steuern unberührt bleibt. Alles soweit gut (im Auge des Betrachters).
Nur leider, nach sehr kurzer Nutzung der neu gepachteten Parzelle steckt der Pächter in extremen finanziellen Nöten und muss seine Parzelle wieder abstoßen, natürlich will er das mindestens zum damaligen Kaufpreis von € 50.000,-.
Das Problem jetzt nur, er findet keinen Käufer, der neuerlich auf den krummen Diel eingeht, jeder will den tatsächlichen Kaufpreis im Kaufvertrag stehen haben. Es bleibt ihm nichts anderes übrig, einen Kaufvertrag über die vollen € 50.000,- zu akzeptieren.
Gegenüber seinem Kaufvertrag und dem des künftigen neuen Pächters sieht das Finanzamt jetzt einen Ertrag von € 30.000,- der mit € 9.000,- zu besteuern ist. Nach Abzug der ursprünglich widerrechtlich eingesparten Grundsteuer bleibt jetzt der Trickbetrüger auf einem Verlust von € 7.950,- sitzen.
Ob sich das lohnt?
Jeder, der es geschafft hat, bis hier her weitgehend ohne größere Unterbrechungen diesem trockenen Thema zu folgen, erhält die Berechtigung sich auf eigene Kosten (und ohne weitere steuerlichen Folgen befürchten zu müssen) ein Bier zu öffnen und dieses in vollen Zügen zu genießen.
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Die Vereinsleitung des Kleingartenvereins Münichholz weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei dieser Information um KEINE rechtsverbindliche Auskunft handelt.
Diese hier gebotene Information sollte zur Orientierung allgemein zu diesem Thema und zur Auffindung rechtsverbindlicher Quellen dienen.
Die exakte rechtliche Situation ist vom jeweiligen Individual-Fall abhängig und für verbindliche Auskünfte in rechtlichen Angelegenheiten sowie für individuelle Beratung stehen folgende Einrichtungen kostenlos zur Verfügung *): Rechtsanwaltskammern, Notariatskammer. Amtstage, Justiz-Ombudsstellen, Rechtsanwaltlicher Journaldienst, bzw. kostenpflichtige Beratungen bei Rechtsanwälten und für diesen Themenkreis bevorzugt bei Notaren.
*) Siehe dazu: Help.gv – Rechtsauskunft
(1) Chaos ist ein griechisches Wort (von altgriechisch χάος cháos) und beschreibt den Zustand vollständiger Unordnung oder Verwirrung. Dass dieser Begriff auch auf die Handlungsweise verschiedener Regierungen (nicht nur griechische) anwendbar sein soll ist eine reine Vermutung.
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(2) Beitrag „Grunderwerbssteuer“ auf der KGVM Homepage
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(3) Definition für den Begriff „Grundvermögen“ (Bundesministerium für Finanzen) (<-zurück)
(4) Rechtsgrundlage für die Grundsteuer: Grundsteuergesetz – GrStG, BGBl. 149/1955, idgF (<-zurück)
(5) WKO; Grundsteuer, Bestimmungen auf einen Blick
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(6) Beitrag „Immobilienertragssteuer“ auf der KGVM Homepage
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(7) Selbst hergestellte Gebäude / die Herstellerbefreiung, Info der Steuerberater Wien. (<-zurück)
Datenstand: 21. April 2018, Autor: GSO; noch geringfügig in Bearbeitung.
